10 måder at købe et hus i Sverige er helt anderledes end i USA

(Billedkredit: Apartment Therapy)

I 2012 var jeg 28, single, selvstændig erhvervsdrivende og velsignet af kombinationen engang i livet af et boligmarked efter recession, der endnu ikke havde genopstået, historisk lave renter, en næsten perfekt kredit score , og en arv fra mine bedsteforældre, der dengang var den helt rigtige størrelse til en udbetaling. Jeg fandt en sød bungalow med to soveværelser i 1920'erne på 1.200 kvadratmeter i Oakland, Californien, med store knogler og et Meyer-citrontræ i baghaven, der bare havde brug for maling (væggene inkluderede ikke to, men tre nuancer af metallisk turkis, når Jeg købte det). Jeg planlagde at blive der i mindst 10 år.

Fordi universet griner af planer, et og et halvt år senere mødte jeg en sød svensk fyr, der var i USA på et års studie sabbatår fra arbejde. Vores perfekte, fordi ingen af ​​os ønsker noget seriøst forhold hurtigt blev til, at jeg ansøgte om et svensk visum og gjorde den søde bungalow klar til at blive bragt på markedet. Tre år efter at have købt mit første hjem købte jeg min første svenske lejlighed-en lejlighed på 710 kvadratmeter med et soveværelse i Stockholm. Og nu, tre år efter at have købt det, befinder jeg mig gift, solidt i DINK -demografien og er på markedet igen for noget større.

Så hvordan er køb i Sverige anderledes end USA? På nogle måder slet ikke og på andre måder så forskellige. Den store advarsel her er indlysende: Min amerikanske boligkøbserfaring er helt baseret i San Francisco Bay Area, et meget specielt og meget dyrt ejendomsmarked. Og min svenske erfaring er helt baseret i det centrale Stockholm (specifikt på Södermalm), også et meget specielt, meget dyrt ejendomsmarked. Jeg spøger ofte, jeg er den eneste immigrant i Sverige, der kiggede rundt i Stockholm og tænkte, åh, priserne er ikke så dårlige her! Men i forhold til Bay Area -de er relativt overkommelige. I øjeblikket er den gennemsnitlige pris i det centrale Stockholm omkring 86.000 SEK pr. Kvadratmeter eller 883 USD pr. kvadratfod. Til sammenligning er gennemsnitsprisen i San Francisco omkring 107.100 SEK pr. Kvadratmeter, eller 1.100 USD pr. Kvadratfod !

I Stockholm og omegn er lejligheder og huse mindre. For lejligheder tænk mere New York-størrelse end de enorme lejligheder i Chicago eller Californien. I modsætning til New York er svenske lejligheder meget velplanlagte for at maksimere pladsen. Vores nuværende sted i Stockholm anses for at være meget stort for en etværelses lejlighed, men det er et af de mindste steder, jeg nogensinde har boet i. Udover størrelsesforskellene er her de største forskelle mellem at købe et hus i Sverige kontra USA:

1. Du har ikke din egen ejendomsmægler

I USA er en af ​​de første ting, folk gør, når de begynder at jagte hus, at finde en ejendomsmægler, hvis job er at hjælpe dig med at finde det rigtige sted at købe, forberede dit bud og forhandle på dine vegne under den juridiske transaktion. Men i Sverige er der ingen købers mæglere. Du lejlighed/hus jagter på egen hånd og afgiver bud direkte med sælgers mægler. Sælgers mægler repræsenterer derefter begge parter i den juridiske del af transaktionen. Min egen nuværende (sælgers) mægler, Youssef Bakali fra Innerstadsspecialisten, forklarede mig, at lovligt er agenten forpligtet til at sikre, at handlen er lige fordelagtig for begge parter. Det eneste, der svinger i sælgers favør, er, at agenten er forpligtet til at få den bedste pris for dem. Da langt de fleste lejligheder sælges i en utrolig konkurrencedygtig åben udbudsproces (mere kommer om dette), opnås dette temmelig naturligt.

2. Der er mere regulering for mæglere

Licensering kræver en treårig universitetsuddannelse efterfulgt af et 10-ugers trainee-program, hvorefter du kan afslutte dette, kan du ansøge din regering om styrelsen om din licens og derefter få et job.

3. Der er reelt kun én noteringstjeneste for hele landet

For at hjælpe med husjagt en del af tingene, er der en stor central online fortegnelsestjeneste: Hemnet (bogstavelig oversættelse: hjemmenet). Det ejes i fællesskab af flere af de største mæglerfirmaer og annoncerer omkring 98 procent af ejendomsfortegnelser i Sverige. Det er virkelig det eneste spil i ... landet. Ejendomsmæglere har fortegnelser på deres egne websteder, og der er en svensk version af Craigslist (kaldet Blocket), men hvis du ikke sælger dit hjem off-market, vil det gå på Hemnet. Der er både en web- og appversion, og den giver dig mulighed for at konfigurere meget detaljeret filtrering samt flere niveauer af advarsler og lister - meget lig Zillow. Ligesom mine amerikanske kolleger er jeg ganske vist noget af en Hemnet -misbruger. Jeg ser på det, når jeg aktivt leder efter en lejlighed - som jeg er nu - men også når jeg ikke er det.

4. Budprocessen er mere konkurrencedygtig

Du afgiver dine bud i realtid, mest via tekst. Ved åbent hus tilmelder du dig en liste med dit telefonnummer. Den næste dag begynder agenten at ringe rundt og bede om bud. Når den første person byder, får alle på listen en tekst, der siger budets størrelse fra budgiver 1. Andre budgivere kan derefter sende en sms eller ringe til agenten for at afgive et lille inkrementalt bud - normalt er budene alt fra 10.000 SEK (ca. 1.100) USD) til 50.000 SEK (5.000 USD), selvom bud på ethvert tidspunkt i spillet kan stige 100.000 SEK.

Det er ikke en gruppetekst - du sender en sms direkte til mægleren, og mægleren giver alle besked, når det løbende bud er hævet. Dette fortsætter i de næste to til fem dage, indtil der kun er en budgiver stående. Det vindende bud vil generelt være 5 til 20 procent over listeprisen. Da vi sidst købte en lejlighed, var accepterede bud normalt 20 procent over forespørgslen. Nu, på et langsommere marked, er noteringspriserne tættere på accepterede bud.

Processen er meget nervepirrende, da du ikke aner, hvor højt andre mennesker er villige til at gå. I modsætning til i USA, hvor du bare smider et enkelt tilbud ud og krydser din finger med, at det er det højeste (selvom det er 100.000 USD højere end de næste fem personer), er du i Sverige mere sikker på, at du betaler markedsværdi da der er gennemsigtighed i budprocessen. Generelt er jeg mere glad for det svenske budsystem på grund af dette, men ekstremt konkurrencedygtige mennesker, der har svært ved at stoppe, gør det måske ikke så godt med det.

5. Der er ikke meget tid mellem at afgive et tilbud og underskrive en kontrakt

Normalt underskrives kontrakten kun et til 24 timer efter budgivning slutter. Det gøres med alle parter personligt på mæglerkontoret og tager en time eller to. Selvom kontrakttiden er kort, tager det lang tid at få besiddelse af huset eller lejligheden - standarden er cirka tre måneder, give eller tag, hvor du for det meste venter på, at alle skal forlade deres lokaler. Når besiddelsesdagen kommer, møder du igen på mæglerkontoret, underskriver den endelige kontrakt, venter på, at pengene kører mellem bankerne og får nøglerne! Vi flyttede ind i vores nuværende lejlighed samme dag, som vi overtog besiddelsen.

6. Lejligheder inspiceres for det meste ikke formelt

Lejligheder har kun meget sjældent formelle inspektioner (de er mere almindelige i huse), og køberen har meget få grunde til, at de kan bryde kontrakten efter underskrivelsen. En sælger vil give en meget detaljeret skriftlig beskrivelse og afsløre alt om ejendommen, som køberen burde kende, men åbent hus er normalt tilstrækkeligt som en visuel inspektion fra køberen. Hvis noget viser sig at være anderledes end oplyst (en såkaldt skjult fejl; dvs. ikke synlig for det blotte øje) inden for en rimelig tid, vil både køber og sælger arbejde med mægleren for at løse problemet, formidlingsstil. Det betragtes ofte som lettere lovligt at tage ejendommen i besiddelse af huset og derefter sælge end at forsøge at bakke op efter at have underskrevet en kontrakt.

7. Markedet i Stockholm bevæger sig hurtigt

I hvert fald de sidste par år skal du være klar til at slå til når du køber et hjem. Typisk tidslinje: En annonce går op på Hemnet i slutningen af ​​ugen, åbent hus sker næste søndag og mandag aften, bud starter tirsdag, og kontrakter underskrives generelt fredag, hvis ikke onsdag eftermiddag. Det er max to uger! Normalt skal du beslutte dig for at købe inden for 48 timer efter at have brugt mindre end 30 minutter i en lejlighed.

8. Realkreditlån i Sverige som også helt forskellige

Det klassiske amerikanske 30-årige faste realkreditlån er uhørt her. Næsten alle har højeste rentesatser eller fastsætter deres rente i tre til fem år ad gangen. En standard udbetaling har længe været 10 procent. Men i modsætning til i USA har de fleste mennesker i Stockholm ikke målet om at betale deres realkreditlån tilbage, når de køber en lejlighed - det er bare ikke en drøm, der er en del af kulturen som den er i USA. 2016, var en ny lov bestået , tvinger svenskerne til faktisk at gå i gang med at betale deres realkreditlån tilbage. Du skal nu amortisere (eller betale af) en procent af dit lån hvert år, hvis du finansierer mere end 50 procent af ejendomsværdien. Hvis du finansierer mere end 70 procent, skal du betale to procent af lånet hvert år. Hvis realkreditværdien er mere end 4,5 gange din årsløn, skal du betale tre procent af værdien hvert år.

9. Du ejer faktisk ikke din lejlighed

Svensk lejlighedsejendom (bostadsrätt) ligner mere den amerikanske andelsstruktur end ejerlejlighed-du ejer faktisk ikke din lejlighed, du ejer snarere en andel af bygningen plus retten til at bo i din enhed. Du betaler også HOA/co-op gebyrer (kendt som BRF avgift). For en lejlighed med to soveværelser i det centrale Stockholm betaler du mellem 200 og 500 USD om måneden. Gebyrerne dækker ting som vand, affald, kabel og varme, ud over bygningsvedligeholdelse.

10. Bankgodkendelse er meget hurtigere

Ligesom i USA forhåndsgodkender banken dig til et bestemt beløb, før du køber. Men når du har et accepteret tilbud på en lejlighed, godkender banken hurtigt og igen dit lån (normalt over telefon eller internet) til det pågældende køb, før du underskriver kontrakten-de vil bare sikre dig, at du ikke betaler for meget. markedsprisen for din bolig eller købe mere hjem, end du har råd til.

Ialt:

Jeg tror, ​​at boligkøbsprocessen i Sverige stemmer overens med det, jeg har lært om svensk kultur i de sidste fire år: Den er mere tilbageholden og fokuseret på retfærdighed og manerer og generelt mindre sagstridig. Parterne stilles ikke mod hinanden, og der er mere spillerum for potentielle fejl fra alle. Hvis der er én ting ved svenskere, du kan generalisere om, er det, at de ikke kan lide at lave ballade og er gode til at følge reglerne - jeg bebrejder (eller krediterer) strukturen og gruppens oplevelser, som universel daginstitution tilfører børn.

Alt dette sagt følte USA mig mere sikker som førstegangskøber, fordi jeg havde støtte fra min egen agent, som jeg kunne vælge, og som blev betalt for at beskytte mine interesser. Især da amerikanske ejendomsaftaler er så forbandet lange og så utroligt komplicerede. Som amerikaner - som også er datter af en advokat - er jeg altid blevet uddannet til at gå ud af min måde at beskytte mine egne interesser. Det var svært helt at forstå - og være okay med - antagelsen om, at alles interesser er beskyttet.

I sidste ende er der naturligvis en stor fællesnævner blandt at købe et hus i USA, Sverige eller virkelig andre steder i verden: Det er sandsynligvis den enkelt største finansielle og mest følelsesmæssigt belastede investering, de fleste nogensinde foretager.

Elizabeth Clayton Wester

11:11 betydning

Bidragyder