Hvem af os har ikke underholdt visioner om at købe et nødstedt hus, rette det op og sælge det for en smuk fortjeneste? HGTV -shows får det til at se direkte let ud - og også sjovt. Men selv veteraner fra disse shows og store lommer fordele nogle gange kæmper for at tjene penge ved at vende huse - eller i det mindste nok til at gøre det stress og besvær værd.
Ikke overbevist? Lad os forestille os, at vi køber et træt gammelt hus for $ 300.000, investerer $ 50.000 i reparationer og forbedringer og videresælger det for $ 400.000 for et overskud på $ 50.000. Lyder ret godt, ikke? Nå, i navnet på boblen, der brister, lad os se, hvordan virkelighedens skarpe kanter kan stikke huller i vores vendefantasi.
Årsag nr. 1: Provisioner
Hver gang du sælger et hus, starter du med et tab, fordi du i gennemsnit betaler 5% til 6% i ejendomsmæglerprovisioner. Selvom du selv er ejendomsmægler, skal du typisk betale mindst køberagentens provision på 2,5% til 3%. Men for de fleste mennesker betyder det, at du har brug for et hjem til at værdsætte i værdi med mindst 5% bare for at bryde lige.
hvad betyder 4 10
Ved at bruge det landsdækkende gennemsnit på 5,26% provision betaler vi $ 21.040 i ejendomsmæglergebyrer for at sælge vores $ 400.000 hjem - et tal, der ikke engang inkluderer marketing eller iscenesættelse. Det reducerer vores overskud til $ 28.960.
Årsag nr. 2: Tiden er ikke på din side
Remodeling -shows på HGTV redigeres for at kondensere en lang, kompliceret proces ned til en enkelt episode. Sandheden er, at ethvert ombygningsprojekt tager tid - og normalt meget mere af det, end du tror. Entreprenør Tom Silva fra PBS’er Dette gamle hus har sagt du skal forvente, at en fuldstændig renovering af køkkenet tager to til seks måneder. Og uanset budget og tidslinje, du beslutter dig for, vil det tage dig længere tid, og det kommer til at koste dig mere, fortalte Silva mig i januar. Det skyldes, at uventede problemer eller designændringer næsten altid dukker op under en stor ombygning.
betydning af nummer 11 11
Og det er, hvis du overhovedet kan få en entreprenør. Vi er midt i en mangel på faglært arbejdskraft , og på travle markeder er gode konstruktionsproffer reserveret i flere måneder ; det kan tage uger bare at få et tilbagekald eller et tilbud. Og uden gavn for et nationalt tv -publikum, er din entreprenør meget mindre tilbøjelig til at arbejde overarbejde for at afslutte jobbet på din tidslinje, hvis der opstår komplikationer.
Men jo længere du holder på en ejendom, jo længere betaler du faste omkostninger som forsikring, ejendomsskatter og regninger. Forudsat at du er i stand til at fuldføre arbejdet og sælge boligen på seks måneder - hvilket sandsynligvis er optimistisk - vil du stadig være på krogen for et halvt års ejendomsskat, forsikring og forsyningsselskaber. Ved gennemsnitlig effektiv rente på 1,15% , alene skatter på en ejendom på $ 300.000 ville beløbe sig til $ 1.725 efter seks måneder; tilføj boligejerforsikring plus el-, gas- og vandregninger, og vores overskud falder yderligere.
Begrundelse nr. 3: Skatter
Når almindelige mennesker sælger et hjem, behøver de generelt ikke bekymre sig om at betale skat af overskuddet, selvom det er ret betydeligt. Hvis du sælger et hjem, som du har boet i to af de sidste fem år, du skylder ingen skat på op til $ 250.000 i fortjeneste ($ 500.000, hvis du er gift og indgiver i fællesskab).
Hvis du vender et hus inden for et år, betragtes ethvert overskud dog som en kortsigtet kapitalgevinst, der beskattes som almindelig indkomst-kl. satser helt op til 37% afhængigt af din anden indkomst. Sælg i år to, og overskuddet er underlagt den mere tilgivende langsigtede kapitalgevinstrate, som varierer fra 0% til 20% .
Lad os sige, at vi efter provisioner og omkostninger står tilbage med $ 25.000 i fortjeneste. Hvis vi tjener mere end $ 38.700 om året på vores daglige arbejde, vil det blive beskattet med en sats på mindst 22%. Vores overskud er nu trimmet til $ 19.500. Og vi har ikke engang regnet med ting som lukkeomkostninger, som også løber op i tusindvis.
999 nummer nummer betydning
Årsag nr. 4: Alle andre gør det også
Selvom det ikke engang er halvdelen af den fortjeneste, vi først forestillede os, ville $ 19.500 være en kærkommen vind for de fleste af os. Problemet er, at payday kommer med så stor risiko. Det kræver en enorm investering af kapital, tid og energi at købe og genopbygge et hus.
Der er meget lidt fejlmargin - og der er den meget reelle mulighed for, at du ikke er i stand til at sælge boligen for det, du håbede. Du kan sidde tilbage med et hus, du ikke kan sælge, og bære omkostninger, der fortsat hober sig op måned efter måned.
Det kan virke usandsynligt i nutidens varme ejendomsmarked - når selv en fuldstændig umærkelig bungalow i Bay Area kan sælge for hundredtusinder af dollars i forhold til sin pris.
når du ser 222
Men overvej dette: Amerikanerne vendte mere end 207.000 hjem i 2017— mest siden 2006 . Professionelle husflippers siger, at konkurrencen er stivere end nogensinde, og at det er meget sværere at tjene penge, end det var i kølvandet på boligkrisen.
Mere til det punkt, mange af disse husflipper i 2006 var ved at stå over for økonomisk ødelæggelse: I 2009 var boligværdier faldet fra deres toppe i midten af 2000'erne, hvilket efterlod millioner af husejere-og husflipper-til afskærmning. Faktisk tyder ny forskning på, at husflipper kan have spillet en overdimensioneret rolle i forbindelse med boligkrisen .
Hvis salget bremser, eller priserne begynder at glide i de måneder, mens du hælder penge ind i en ejendom, kan du ende med at sælge i et meget andet miljø, end du købte huset i. Bunden kan falde ud af boligmarkedet hurtigere end du kan sige 2008.
