Da min mand og jeg besluttede at flytte fra Denver til Indianapolis for at købe et hus, vidste vi, at processen ville være ydmyg. De eneste ting, vi vidste om boligkøbsprocessen, kom fra at se HGTV eller tale med venner og familie, der havde gjort det før. Vi besluttede at springe ud i det med et åbent sind og en forsigtig tilgang.
Den første store beslutning, vi stod over for, var at beslutte, hvilken type realkreditlån, der var bedst for os: Federal Housing Administration (FHA) eller konventionel. Vi havde en generel idé om, hvad der gjorde disse lån anderledes, men det krævede nogle dybe grave at finde ud af, hvilken løsning der bedst passer til vores behov lige nu og i løbet af vores lån. Sådan tog vi vores beslutning:
Hvad er et FHA -lån?
Lad os først beskrive forskellen mellem de to lånetyper: Et FHA-lån er et realkreditlån, der er støttet af den føderale regering og betjent af en tredjeparts långiver. Grundlæggende betyder det, at regeringen vil betale långiveren, hvis du ender med ikke at kunne betale - men du vil stadig blive afskærmet, hvis du misligholder dit lån. På grund af denne opbakning er långivere lidt mere lempelige over for at give lån, hvilket betyder, at de vil acceptere lavere kreditresultater (FHA -lån har en minimum kreditværdi på 500, mens konventionelle lån normalt kræver scoringer i 600'erne) og udbetalinger ( standarden er 3,5 procent).
FHA -lån kræver også altid en realkreditforsikringspræmie (MIP), som er et gebyr, der sættes på dit realkreditlån, som du betaler for hele lånets længde. Din MIP varierer mellem 0,45 og 1,05 procent af din realkreditværdi-afhængigt af hvor meget du har lånt, dit lånebeløb og din låneperiode. Der er kun to måder at slippe af med MIP: Den første er i sidste ende refinansiering af lånet til et konventionelt lån. Det andet er at sætte 10 procent ned i starten, hvilket giver dig mulighed for at droppe MIP efter 11 års betalinger. Du betaler også en engangsforsikring på 1,75 procent af lånet ved lukning. På grund af alle disse tillægsgebyrer over lånets værdi kan FHA -lån ende med at blive dyrere end konventionelle lån - selvom FHA -lån i nogle scenarier har lavere renter end konventionelle lån. Generelt har FHA -lån en tendens til at have mere bagage knyttet til sig - selvom de er lettere at få i starten.
Hvad er et konventionelt lån?
Men hvad er konventionelle lån? Også kendt som et konform lån, disse er realkreditlån, der ikke støttes af regeringen. På grund af dette forsøger långivere at reducere deres risiko for, at låntageren misligholder så meget som muligt - noget du vil betale for. Det betyder, at konventionelle lån normalt har lidt højere renter og strengere krav til godkendelse end FHA -lån. Selvom nogle långivere accepterer så lidt som 3 procent ned - alt under 20 procent kræver, at du betaler privat realkreditforsikring (PMI). Dette månedlige gebyr er påkrævet, indtil du når 78 procent egenkapital i dit hjem, men det falder normalt ikke fra din månedlige betaling, før du når 80 procent.
Hvordan vi valgte
Vores største bekymring ved valget mellem realkreditlån var, at vi ikke ville bruge flere penge, end vi skulle pr. Måned - selvom forskellen var lille. Små gebyrer og udgifter tilføjer sig over tid, og med alle de nye udgifter, vi stod overfor - reparationer, møbler, maleri osv. - havde vi brug for at holde vores budget så stramt som muligt.
Ifølge vores realkreditmægler ville vi ende med at betale $ 30 om måneden mere med et FHA -lån i forhold til et konventionelt lån. Vores mægler anslog, at vi også ville betale $ 10.000 i små gebyrer og udgifter over lånets længde.
Hvis vi gik med et FHA -lån, skulle vi også til sidst refinansiere bare for at droppe MIP. Lige nu er raterne lave og stiger kun, så det så ud til, at hvis vi refinansierede, kunne vi muligvis ikke få de lave renter, vi har nu.
Hver realkreditekspert, jeg talte med, sagde, at vi skulle gå med konventionelle, hvis vi kunne få godkendt og have råd til det - og det kunne vi, så det gjorde vi.
Hvorfor kan du vælge et FHA -lån?
For husejere, der ikke har pengene på forhånd eller gode kreditresultater, er FHA -lån en god mulighed, fordi de accepterer den mindste mulige udbetaling. På et hjem på 200.000 dollars ville minimumsafbetalingen på FHA -lån på 3,5 procent være 7.000 dollar. For et konventionelt lån med 5 procent ned, ville det være $ 10.000. Denne forskel på $ 3.000 i kontanter på forhånd kan være en dealbreaker, hvis du flytter ud af staten, køber nye møbler eller planlægger en renovering af et hjem.
Og hvis du bor i en by med store leveomkostninger, hvor fast ejendom går hurtigt, kan du måske beslutte, at det er bedre at købe nu med et FHA-lån i stedet for at vente, indtil du har sparet nok til et konventionelt lån.
Men denne beslutning bør ikke være din alene- du bør tjekke ind hos en realkreditekspert (f.eks. En låneansvarlig eller en realkreditmægler) for at sikre, at det realkreditlån, du påtager dig, passer til både dine kortsigtede og langsigtede mål.
