Boulder, Colorado, er for de uindviede et land af spandex-klædte atleter, der kører Subarus med Namaste-klistermærker ind i indkørslerne til deres 1,2 millioner dollars enfamiliehuse . Så da en af mine venner brød ind i det dyre Boulder -ejendomsmarked, da vi var i 20'erne, var jeg fascineret af at vide præcis hvordan hun var i stand til at gøre det. Overrask, overrask, det var en lidt utraditionel og uglamorøs rute:
Fortalte jeg dig, at vi købte et opbevaringshus? hun nævnte, da vi indhentede grønkålssalater og quinoa (fordi ... Boulder).
Ligesom at købe boliger, der er gledet til afskærmning, kan investering i ejendomme, der tidligere var ejet af hamstre, være en kreativ måde for årtusinder at opnå husejerskab på et udfordrende boligmarked.
Men som ejendomsmæglere vil advare om, er det ingen let opgave: Der er forskellige grader af hamstring, hvoraf nogle kan udgøre sundhedsfarer. Det American Psychiatric Association definerer hamstring som overdrevent store ting, som andre kan se som værdiløse. Enkeltpersoner kan have så svært ved at skille sig af med ejendele, at rodet forstyrrer deres evne til at bruge deres opholds- eller arbejdsområder.
I min vens boligkøbserfaring kunne hun og hendes mand ikke se et par værelser i kælderen under den indledende gennemgang, fordi de var proppet fra gulv til loft med skrammel. Hendes mand, der arbejder i fast ejendom, var i stand til at forhandle om, at huset skulle ryddes ud, inden de flyttede ind. Derefter hentede de professionelle rengøringsassistenter og malere. De fik også fjernet og udskiftet gulvtæppet og gulvet. Som hun udtrykte det, havde huset gode knogler under bunkerne med ting.
Her er hvad andre ejendomseksperter siger, at du har brug for at vide om køb af opbevaringsboliger:
Gemme Pin det Se flere billeder (Billedkredit: MCarper )
1. Det er ikke for alle
Ligesom tvangsauktioner har de primære købere af opbevaringshuse tendens til at være små ejendomsinvestorer eller bygherrer, forklarer Andrew Hillman, mægler hos Hillman Real Estate i Boston.
Den gennemsnitlige førstegangskøber kan dog finde en at købe-det kan bare være en meget vanskeligere oplevelse end at købe en cookie cutter starter hjem. Fordi hoarderhuse normalt er pakket fra gulv til loft, kan skrammel gøre det svært at se underliggende problemer.
Du køber ikke et hjem, siger han, men køber dig ind i et projekt.
Ved salg af opbevaringshuse gennem hans virksomheds fast gebyr MLS service , rådes sælgere til at markedsføre og annoncere hjemmet som en handyman special, så potentielle købere ved, hvad de går ind til. Købere bør også altid afsætte en betydelig mængde kontanter til de ukendte, rådgiver Hillman.
2. Hoarders er ikke altid den måde, de opfattes på tv
Mange af de massive clean outs på reality-tv-shows involverer uønsket ting og ting, der rent pengemæssigt ikke er meget værd. Men hamstre kan også bo i mange millioner hjem fyldt med dyre møbler, designerhåndtasker og tøj-alligevel er der så mange ting, at du ikke kan åbne døren for at gå ind i et værelse, eller du skal klatre over bunker med genstande, forklarer Claire Groome , en agent hos Warburg Realty i New York City.
Groome har arbejdet med klienter, der passer til hoarder -profilen, og hun siger, at det er en følsom proces, som hun tager til sig med omhu og uden dømmekraft. Bag kulisserne kan det tage måneder at få hjemmet til det punkt, hvor det kan males, iscenesættes og opstilles til salg.
Der er ingen forskel i et opbevaringshjem, når jeg er færdig med at gøre det klar til at komme på markedet, siger Groome.
3. Der er en stor forskel mellem et rodet hus og et opbevaringshus
De fleste hjem har rod-en stol, der er en magnet til vasketøj og de skuffer fyldt med take-out krydderier. Men når det kommer til opbevaringshuse, er der rum og nogle gange hele lokaler, beboeren ikke kunne få adgang til i årevis eller endda årtier, siger Tricia Lee Riley , en ejendomsmægler med Compass i New York City.
Dette er mere udfordrende, fordi du kan beskæftige dig med skimmelsvamp, bakterier og - tør jeg sige - gnavere på steder, der simpelthen ikke er blevet rørt i evigheder, siger hun.
4. Det kan være svært at få pant i et opbevaringshus
Ikke alene kræver opbevaringsboliger ofte omfattende makeovers, men de kan også udgøre finansieringshindringer, forklarer Hillman.
At få pant i en institutionel långiver kan være en udfordring, siger han. Banker kan tøve med at give finansiering, hvis de har svært ved at beregne den fremtidige dagsværdi eller ejendomsværdien, efter at alt er rettet op.
Gemme Pin det Se flere billeder (Billedkredit: Kristin Duvall/Stocksy)
5. Men, du kan sandsynligvis score en aftale
Tilstanden i en lejlighed er naturligvis en faktor i prisen, siger Jessica Chen , en ejendomsmægler med Citi Habitats i New York City. Hvis en lejlighed ikke er i stand, kan den sidde på markedet længere og virke mindre ønskelig.
Det er svært for den almindelige køber at visualisere og kigge forbi de ting, der fylder lejligheden for at se knoglerne og det potentiale rummet har, siger hun. Men dette kan være en fordel for dem, der kan, da du måske har meget mindre konkurrence.
Dette kan være en gevinst for dem, der har et begrænset budget - så længe noteringen ikke kræver større rehabbing.
6. Du ved måske aldrig, at et hus var et ‘hoarder house’
Når det kommer til at købe et opbevaringshus, søger du sandsynligvis et.
nummer nummer 333
En klog noteringsagent vil sandsynligvis ikke sælge boligen i sin nuværende tilstand, siger John Michael Grafft med et ejendomsfirma i Chicago Craft Group . I nogle sjældne tilfælde advarer noteringsagenten køberens agent, som igen advarer klienten, forklarer Grafft.
7. Men nogle nøgleord i en fortegnelse kan antyde et 'hoarder house'
Hvis du ønsker at opsøge en, er der et par vilkår at kigge efter. Opbevaringsejendomme sælges oftest som på konkurrencedygtige ejendomsmarkeder, forklarer Kate Ziegler , en ejendomsmægler med Arborview Realty i Boston, Massachusetts, der har turneret i opbevaringshuse som investor og med at købe kunder, der har interesse i at renovere ejendommene.
Andre ord du skal passe på: Entreprenør speciel, har brug for TLC, som den er, som vist, eller sælger har aldrig boet i ejendommen (dvs. det er en ejendom). Der kan også være henvisninger til begrænsede fremvisninger eller kun vist efter et tilbud er indsendt. Yikes!
8. Du kan muligvis ikke opdage potentielle problemer
Den største udfordring, når det kommer til opbevaringshuse, er at kunne opdage problemer, når huset ikke er blevet ryddet ud, før det rammer markedet, forklarer Ziegler. Der kan være nogle spor om den tilstand, huset er i, som gulvets forhold eller utætheder bag pakket skabe. Der kan dog være skjult mange års forsømmelse, der ikke kan repareres med frisk maling. Også strukturelle bekymringer kan spille ind.
Jeg turnerede engang i en flerfamilieejendom, jeg overvejede som en investering, hvor en eksisterende, mangeårig lejer havde bøger stablet fem meter høje i hele rummet med 18-tommer gangbroer mellem værelser, siger Ziegler. Bøgernes vægt forårsagede synlige strukturelle skader i enheden herunder. Vi gav den ejendom videre.
Gemme Pin det Se flere billeder (Billedkredit: Lauren Flight )
9. Der kan være nogle forsinkelser ved indflytning
En grundig inspektion er på sin plads, og det hjælper at have en betroet ejendomsmægler til at hjælpe dig med at gennemgå denne proces og forhandle med sælgeren, især hvis problemerne påvirker et hus beboelighed.
Keith Reboletti , en ejendomsmægler med RE/MAX Properties Northwest i Chicagoland -området, siger, at han advarer sine kunder om at købe denne type boliger, at der kan være nogle forsinkelser på grund af at få alle tingene ud af huset og gå igennem ekstra rengøring. Alligevel kan det være det værd at få en god pris på grund af husets tilstand og det krævede ekstraarbejde.
10. Du skal muligvis angive, at huset skal stå tomt ved indflytning
I nogle tilfælde vil boliger blive opført til salg med alle personlige effekter inkluderet som vist, advarer Ziegler. Det betyder, at køberen er ansvarlig for at rydde affald, efter at købet er endeligt. Vil du ikke have den enorme opgave? Sørg for, at din købs- og salgskontrakt (og tilbudskontrakt i mange stater) udtrykkeligt angiver, at du vil have ejendommen leveret ledig, siger hun.
