Medmindre du har en fe -gudmor eller en sej halv million sidder der, får du sandsynligvis brug for et realkreditlån, hvis du vil købe et hjem. Sådan kan du kvalificere dig til og vælge et realkreditlån, og hvad du kan forvente gennem hele processen.
Start tidligt
Lad os se det i øjnene: Du kan gå til så mange åbne huse, som du vil, men du vil ikke kunne købe et uden pant. Så få bolden til at rulle tidligt, og få forhåndsgodkendelse, før du overhovedet starter husjagt.
Min anbefaling ville være at altid blive forhåndsgodkendt, inden du leder efter dit drømmehus, siger Nick Beser, direktør for boliger og samfundsudvikling i nonprofit Guidewell Financial Solutions . Det er aldrig godt at blive forelsket i en ejendom kun for at finde ud af, at du ikke kan kvalificere dig til det pågældende prispunkt. Beser siger, at forhåndsgodkendelsesprocessen ikke bør tage mere end et døgn med en velrenommeret udlåner. En forhåndsgodkendelse er generelt gyldig i 90 dage, hvorefter du kan gentage processen, hvis det er nødvendigt.
(Bemærk, at du også kan blive prækvalificeret af en långiver. Dette er et løst skøn over, hvad du har råd til baseret på finansielle oplysninger, du giver, og et blødt kreditkontrol. Prækvalificering er en enklere og hurtigere proces, fordi du ikke behøver at indsend dokumentation for din økonomi. Men af samme grund er det også stort set meningsløst og betyder ikke, at du er blevet godkendt til finansiering. Det er simpelthen en god måde at vurdere, hvor stort et realkreditlån du kan kvalificere dig til.)
Er du klar?
Men før du ansøger om et realkreditlån, skal du sørge for at have din økonomiske handling samlet: Du vil sætte din bedste fod frem for at kvalificere dig til de bedste renter - eller overhovedet.
engel 10/10
Vær opmærksom på, hvordan du forvalter din kredit, siger Tom Gleason, tidligere administrerende direktør for Masseboliger , den almennyttige boligfinansieringsmyndighed for Massachusetts. Hvis du kriminaliserer butikskredit eller studielån eller bilkredit, skal du tage dig af disse spørgsmål. Ellers, siger han, får du bare afslag.
Du skal komme til et punkt, hvor du har haft konsekvent indkomst tre år i træk, siger Marie Presti, ejer/mægler hos Presti Group i Newton, Mass. Banker vil også gerne se nogle kontante reserver, når du ansøger om et realkreditlån. Långivere kan lide at vide, at du ikke kun har penge til en forskudsbetaling, men også penge nok til at betale realkreditlånet, hvis du mister dit job, efter at du har købt huset. De kan lide at se tre til seks måneders udgifter. Dette behøver ikke at være en kæmpe tude med kontanter på din opsparingskonto - det kan indeholde saldi på pensionskonti, som du forhåbentlig ikke skal røre ved, f.eks. En 401 (k) eller IRA.
I mellemtiden kvalificerer du dig til bedre realkreditrenter, hvis din kredit er fremragende, og du ikke bærer masser af gæld. For at modtage den laveste sats bør kreditværdier være i 700'erne, og låntagers gæld i forhold til indkomst bør være omkring 36%, siger Beser. Det betyder, at dine samlede månedlige gældsforpligtelser-herunder studielån, billån, minimums kreditkort og det realkreditlån, du forsøger at få-ikke bør overstige 36% af din månedlige indkomst før skat.
hvad er betydningen af 11:11
Imidlertid har mange långivere realkreditfinansiering, der giver mulighed for scoringer ned til de lave 600’ere, tilføjer Beser, og Fannie Mae og Freddie Mac har for nylig foretaget ændringer for at muliggøre en gældsgrad på op til 50%.
Generelt, jo dårligere din kredit score, jo højere rente, siger Beser - og jo højere renten er, desto højere er pantbetalingen. Dette er vigtigt, fordi størrelsen på din månedlige betaling kan begrænse størrelsen på et hjem, du kan købe. Det kan endda hjælpe med at bestemme fællesskabet, hvor din familie har råd til at bo, siger han.
Hvis du har brug for en hurtig kredit-score, er nedbetaling af kreditkortbalancer en af de mest umiddelbare kreditboostere rundt om. Det skyldes, at omtrent en tredjedel af din kredit score bestemmes af kreditudnyttelse, eller hvor meget af dine tilgængelige kreditgrænser du har brugt op. At betale ned på saldi kan også få din gæld til indkomst ned på et acceptabelt niveau.
Gemme Pin det Se flere billeder (Billedkredit: Nasozi Kakembo)
Find en långiver (og se efter førstegangskøberprogrammer)
Der er mange former for realkreditinstitutter derude, fra din naboskabsbank eller kreditforening til netbanker til ikke -banklångivere. Selvom din egen bank kan tilbyde realkreditlån, skal du også sørge for at sammenligne renter og vilkår hos andre långivere, da forbrugerbanker måske ikke er lige så konkurrencedygtige-især for førstegangskøbere. Tjek især de første gangs huskøberprogrammer, der støttes af din stats boligfinansieringsmyndighed eller dem hos lokale kreditforeninger.
Vi brugte et første gangs huskøberprogram, der tilbydes gennem en kreditforening, jeg har adgang til på arbejdet, siger Sarah Korval, der købte et rækkehus med sin mand Scott i Boston i 2016. Vi undersøgte en masse forskellige muligheder, herunder tre forskellige kreditforeninger og finansieringsmuligheder gennem en låneansvarlig. I sidste ende tilbød kreditforeningerne alle virkelig stærke programmer med gode priser, så vi gik med en af dem.
For en førstegangskøber kan det ofte være en kamp at komme med en konventionel 20% forskudsbetaling: Du har ikke et eksisterende hus at indbetale, og måske har du haft for travlt med at kæmpe for studielån eller betale skyhøje huslejer for at spare op til $ 40.000 eller mere i kontanter. Du kan dog drage fordel af en række låneprogrammer designet til mennesker i din situation.
Realkreditprodukter, der inkluderer nedbetalinger så lave som 3%, tilbydes nu for at hjælpe lav- og mellemindkomstsamfund og unge voksne med at opnå boligejerskab, siger Beser. Føderale låneprogrammer som FHA, VA og Fannie Maes Homeready Mortgage gør det lettere at låse sig fast i et realkreditlån uden en betydelig forskudsbetaling. Faktisk lån, der støttes af Federal Housing Administration (FHA) er åbne for købere med kredit score så lavt som 580 , mens VA lån tillade aktive militære medlemmer og veteraner at finansiere et hjem uden nogen form for udbetaling.
Beser siger at tjekke långivere i dit område, der tilbyder disse programmer eller deres egne førstegangskøberprogrammer. Spørg også om statslige og lokale incitamentsprogrammer, der kan reducere din forskudsbetaling eller rente, tilføjer han. Nogle stater eller byer tilbyder beboerne endnu mere generøse frynsegoder for første gang, f.eks. Forskudsassistanse, så længe de bliver i huset i et bestemt antal år.
For at kvalificere dig til disse programmer skal du generelt gennemføre en første gangs huskøberklasse hos en HUD-certificeret nonprofit-organisation, enten personligt eller online. Låneudbydere, der kommer ud af den seneste recession, forstår, at tilbydelse af en lavere udbetaling indebærer risiko; de ser imidlertid uddannelse i boligejerskab som en stærk afskrækkende virkning på standard, siger Beser.
Det er rigtigt: Låntagere, der går i en huskøbsklasse, er mindre tilbøjelige til at blive afskærmet senere. Det bedste, en forbruger kan gøre for sig selv, er at blive bedre uddannet, siger Gleason. Og at gå igennem disse klasser, vi har set over tid, gør en stor, stor forskel.
Papirhøsten
Når du er klar til at ansøge om et realkreditlån (inklusive en forhåndsgodkendelse), skal du samle en ugudelig mængde økonomisk papirarbejde. Afhængigt af dine organisatoriske evner (eller mangel på det) kan dette være den mest belastende del af boligkøbsprocessen. Ud over at udfylde låneansøgningen skal du normalt finde og oplyse:
hvad betyder 101010
- Dine sidste to selvangivelser og W-2 formularer
- Seneste lønsedler (eller andet bevis på indkomst)
- Saldo og månedlige betalinger på studielån, autolån og anden gæld
- Kreditkortbalancer og minimumsbetalinger
- Nuværende bankkontoudtog (kontrol og opsparing)
- Investeringskontosaldo (401k, IRA osv.)
- Annulleret huslejekontrol (bevis på aktuelle lejebetalinger)
Fast rente i forhold til justerbar rente realkreditlån (ARM)
De fleste førstegangs boligkøberlån involverer et standardlån på 30 år med fast forrentning. Det er her, du låser en bestemt rente i 30 år-det er den laveste risiko, fordi din månedlige betaling ikke ændres. Det er dog ikke det eneste pantprodukt derude - langt fra det.
Et realkreditlån er derimod lige præcis, hvad det lyder som - renten kan ændre sig. Du vil se disse annonceret som en 5/1 eller 7/1 ARM - det betyder, at satsen er fastsat i de første fem (eller syv) år, og derefter kan den ændre sig baseret på markedsforhold en gang om året efter.
En ARM er lidt mere risikabel, men den har en fordel-nemlig at den oprindelige rente vil være lavere end et fastforrentet pant. Lad os f.eks. Sige, at et 30-årigt fastforrentet pant annonceres til 4%; en 5/1 ARM hos den samme långiver kan starte med 3,5%. Det kan betyde betydelige besparelser i løbet af de første fem år og give dig mulighed for at kvalificere dig til et større realkreditlån. Men i betragtning af at renterne har været svævende nær alle tiders lavpunkter siden den store recession, er det rimeligt at antage, at du vil betale mere-måske lidt mere-seks år fra nu, hvis du ikke sælger eller refinansierer dit realkreditlån før derefter. Derfor vil de fleste førstegangskøberressourcer styre dig mod (eller endda kræve) et fastforrentet pant.
Om PMI
Grunden til, at enhver långiver ønsker, at du foretager en forskudsbetaling - uanset om det er for en bil eller et hus - er, at indtil du betaler en god del af lånet, er det dem, der bærer meget af den økonomiske risiko. En 20% forskudsbetaling sikrer, at selvom boligmarkedet kollapser, og boligværdier falder 10% til 15%, er boligen stadig mere værd, end långiver har investeret i den.
Det er derfor, at hvis du ikke lægger 20% eller mere fra, vil de fleste långivere kræve, at du køber privat realkreditforsikring eller PMI (som beskytter långiver i ovenstående scenario, ikke dig).
Gud taler gennem tal 333
Der er forskellige måder, du kan betale for PMI, afhængigt af låneprogrammet - nogle vil pakke det ind i realkreditlånet, så det finansieres over 30 år til en lidt højere rente, og andre gange kan du bare betale en ekstra $ 100 eller deromkring en måned på dit realkreditlån (indtil du når 20% til 30% egenkapital i hjemmet). Men selvom du ikke ser det, betaler du for det på en eller anden måde.
Potentielle boligkøbere, der anvender realkreditlåneprodukter til lav betaling, vil sandsynligvis betale PMI og/eller modtage en lidt højere rente, hvis de vælger en mulighed for 'långiver betalt realkreditforsikring', siger Beser. Når det er sagt, finder mange førstegangskøbere, at når alt er sagt og gjort, er realkreditbetalingen lavere end hvad de i øjeblikket betaler i husleje.
Om point
Måske har du hørt om realkreditlån, i så fald tænkte du sandsynligvis derefter ved dig selv: Hvad fanden har point at gøre med noget? Fair spørgsmål! Grundlæggende kan du betale flere penge på forhånd for at sænke din langsigtede rente.
Et point er generelt 1% af realkreditlånet. Så for eksempel på et realkreditlån på $ 200.000 kan du muligvis betale $ 2.000 ekstra (et point) ved lukning for at sænke din rente fra 4% til 3,5% i løbet af lånets løbetid. Den ekstra bit vil tilføje sig i løbet af 30 år - spare dig titusindvis af dollars i renter og sænke din betaling hver måned. Hvis du har kontanterne, kan det helt sikkert være det værd-men førstegangskøbere er ofte ret kontante.
Afslutningsomkostninger
Apropos kontanter: En forskudsbetaling er ikke de eneste forudgående penge, du skal bruge for at få et realkreditlån. Sørg for at medregne lukningsomkostninger, som varierer efter stat, men som har tendens til det i gennemsnit omkring 3.700 dollar , og kan omfatte oprindelsesgebyrer (bankens gebyr for at skrive lånet), landmålerhonorarer, point, ejendomsforsikring, vurderings- og advokatgebyrer og andre tilfældige gebyrer. Din låneansvarlige bør være i stand til at give dig et skøn i god tro over disse gebyrer på forhånd. I nogle tilfælde er det muligt at få sælgeren til at betale dine lukkeomkostninger: Grundlæggende betaler de gebyrerne og opkræver dig så meget mere for huset, så smerten spredes i løbet af dit 30-årige pant.
Du skal muligvis også forudbetale et års husforsikring og ejendomsskat for at lukke, hvilket vil gå ind på en spærret konto (hvilket betyder, at banken holder pengene og betaler disse regninger på dine vegne i løbet af året).
Hvad du er godkendt til, og hvad du har råd til, kan være to forskellige numre
Husk endelig, at bare fordi du er berettiget til et pant på $ 400.000, betyder det ikke, at du skal købe et hus på $ 400.000. Basér dit målprisinterval omkring den månedlige betaling, der er behagelig for dig - og hvis det er lavere end det, du kvalificerer dig til, skal du bare huske, at du har det ekstra svingrum, hvis du virkelig har brug for det.
Jeg siger normalt for første gang købere, prøv at gå så højt som du kan på din grænse, men føler dig stadig tryg ved at foretage den månedlige boligbetaling, siger Presti. Men husk, at dit boligeje kommer med omkostninger ud over realkreditlånet: Forsikring, ejendomsskatter, forsyningsselskaber og vedligeholdelse kan udgøre op til tusinder af dollars om året .
Forbrugere, der altid har lejet, er ofte ikke klar over omkostningerne ved at eje, siger Beser. De skal forstå, at finansiering af et realkreditlån bare er det første trin. Når de flytter ind, vil de også have skatter, forsikringer og vedligeholdelsesomkostninger.
1122 nummer nummer betydning
På samme tid, siger Presti, vil nogle af de penge vende tilbage til dig i form af realkreditfradrag. Og hvis du som ung er sikker på, at du vil komme videre i din karriere i løbet af de næste par år, kan du føle dig mere tryg ved at strække dig selv.
Bare husk: Et realkreditlån er ubarmhjertigt, og at sælge et hus er ikke som at bryde en lejekontrakt. Du skal være realistisk omkring prisen på det hjem, du kan købe, siger Gleason. Intet skaber mere stress i en familie end at blive over-forlænget i dit hjem og ikke være sikker på, om du kan foretage realkreditlån. Så lev inden for dit budget og hold dig virkelig til det.
