Efter at have foretaget nogle større renoveringer af mit hjem, ville jeg bestemme vores investeringsafkast, hvor meget mere vi kunne gøre, før vores ejendom blev overforbedret, og om det var værd at undersøge refinansiering. Så jeg vendte mig til min åh-så-generøse ejendomsmægler, Garrett Ackles af Semonin i Louisville, Kentucky, for et groft skøn, før vi gik efter et officielt skøn. Generelt, når du modtager en vurdering, kommer den med sider, der er svært at se gennem ejendomsjargon. Så forestil dig min overraskelse, da Ackles gav mig et ligetil nummer og en forklaring, som næsten alle kunne forstå.
jeg bliver ved med at se 11:11
Mens mange ejendomsfagfolk vurderer i dollars pr. Kvadratfod, foretrak Ackles-i hvert fald i mit tilfælde og vores område-at vurdere ejendomme på en til fem-stjernet skala. Grundlæggende ser han på ejendommene i nabolaget, ser, hvad de går efter og opretter fem forskellige parenteser: Ejendomme, der næsten ikke kan leves, er de enstjernede ejendomme, og top-of-the-line, drømmehus-ejendomme er de fem stjernedejendomme, med medianhusprisen i området som trestjernede ejendomme.
Når jeg ser på det på denne måde, kan jeg let identificere den type køber og den prisklasse, de sandsynligvis ville betale for ejendommen, fortæller Ackles. Vi kan derefter tildele en rimelig pris pr. Kvadratmeter område for hver af 'stjerne'-kategorierne i mikroområdet. Han sagde også, at denne metode giver ham mulighed for bedre at kontrollere variationer.
Han fortalte mig, at da vi først købte vores ejendom, ville han have klassificeret den som en lav to-stjernet: Den havde potentiale, den var beboelig, men den havde et desperat behov for opdateringer. Vi betalte $ 200.000 for det, eller cirka $ 50 pr. Kvadratfod. Da vi derefter lavede indledende generelle opdateringer (som f.eks. Installation af central luft, masser af kosmetiske opdateringer og renovering af tarmjob på den forfærdelige tredje etage), sagde han, at vi hoppede ind i et solidt mellemhøjt tre-stjernet hjem og stødte op vores skøn til $ 85 en kvadratfod til $ 95 en kvadratfod.
Og han havde ret! Da vi havde en officiel vurdering, blev vores hjem vurderet til $ 350.000 efter vores første opdateringer.
Så vi lavede flere renoveringer-opdaterede vores køkken, spisekammer og bad (som Ackles fortalte os ville blive værdsat visuelt og funktionelt af en højere køber.) Han fortalte os, at disse renoveringer flyttede os ind i en høj tre til lav fire-stjernet kategori. Baseret på sammenlignelige ejendomme i området bragte det os op på $ 110 til $ 115 pr. Kvadratfod eller mellem $ 429.000 og $ 448.000.
Vi besluttede, at det var værd at refinansiere og fik en officiel vurdering. Det viste sig, at han havde ret igen - omend lidt konservativ - og vores hjem var 475.000 dollars værd.
Vi planlægger stadig nogle mindre opdateringer for yderligere at forbedre vores rating, men Ackles fortalte os, at vores hus virkelig kun vil kunne komme ind på den midterste fire-stjernede rating, eller omkring $ 125 pr. Kvadratfod, da det er det maksimale værdipotentiale for vores ejendom på grund af dens placering og generelle funktionalitet. Selvom vi kunne tilføje hver opgradering til vores ejendom, er der kun så meget investeringsafkast, vi får for det.
Ligesom køberen, der ikke ville betale 'femstjernede' penge for et hotel, der ligger en halv kilometer fra stranden, tror jeg ikke, at der er noget, du kan gøre-eller et beløb, du kan bruge-til gør dette til et femstjernet sted, sagde Ackles.
Ja, Ackles ’metode er utraditionel, men tilgangen bag den er almindelig for ejendomsmæglere. Mens Einat Bar , en ejendomsmægler med Compass i Brooklyn, New York, siger, at hun aldrig har foretaget en stjerneklassificering, vurderer hun og hendes kolleger generelt ejendomme til tilstand og placering på en skala med sammenlignelige ejendomme på markedet og seneste salg. Det er dog ikke alle agenter, der gør dette. Bar bemærker, at nogle agenter i New York City holder fast ved vurderinger af pris pr. Kvadratfod.
Det er alt for at sige, at du bestemt ikke bør springe en officiel vurdering over, hvis du snart vil sælge eller refinansiere - men jeg tror, at Ackles 'trick har hjulpet mig enormt, når jeg prøver at vurdere, hvilke renoveringer der er værd at foretage og hvor meget de vil tilføre mit hjems videresalgsværdi.
hvad betyder 111
