Der er så meget, der er forvirrende ved boligkøbsprocessen som førstegangs-timer, og alt, hvad jeg virkelig kan gøre (ud over at skrive artikler som denne), er absolut løfte om, at en opmærksom ejendomsmægler og en kyndig realkreditmægler vil være dine livslinjer. Du vil blive overrasket over, hvor meget du lærer om alvorlige betalinger, escrow og amortiseringer i den måned eller der skal til for at lukke. Absolut mere, end du var opmærksom på i college -regnskab, jeg vil fortælle dig så meget.
Jeg husker det før min mand og jeg lukkede på vores hjem sidste sommer , et af de største spørgsmål, jeg havde om processen med at skifte fra lejer til husejer, var fuldstændig indpakket i flytningens logistik. Hvor lang tid tager det at lukke? Hvornår giver vi besked om, at vi fratager vores lejekontrakt? Vil vi blive hængende ved at betale for husleje og realkreditlån i samme måned? (Har vi råd til det?) Det er forvirrende, jeg ved det. Så her er et par ting, der kan hjælpe:
Det tager omkring 30 til 50 dage at lukke et hjem.
I det øjeblik sælgeren accepterer dit tilbud, kan du føle, at du endelig kan give et åndedrag, som du ikke vidste, du holdt. Hjemmet er (næsten) dit! Derfra tager det dog lidt tid at få nøglerne i hånden-normalt 30-50 dage, normalt. Afslutningsperioden aftales, når du er under kontrakt, men den kan blive forsinket og perioden forlænget på grund af uforudsete omstændigheder, f.eks. En mislykket inspektion, vurderingsproblemer eller et problem med titlen. Så det korte svar er: Det afhænger. Men der er gode nyheder ...
Realkreditbetalinger opkræves bagud, og det gør alt lettere for dig som lejer.
Lige nu betaler du husleje for din lejlighed den første i måneden i den kommende måned - eller, for at gentage, huslejen, du betaler for at bo der i juli måned, skal betales på forhånd den 1. juli. Realkreditbetalinger opkræves dog bagud, hvilket betyder, at den pantbetaling, du skylder for juli, vil blive opkrævet den 1. august. Faktisk forfalder din allerførste realkreditlån først til en hel måned efter det sidst dag i den måned, hvor du lukker. En lukning i midten af juli betyder f.eks., At den første betaling skal betales 1. september: du betaler din første hele måneds pant (for august) den 1. september, og du betaler den forfaldne rente i den sidste del af juli (fra kl. lukker til slutningen af måneden) ved lukningsbordet - det bliver pakket ind i dine lukkeomkostninger, som din långiver vil anslå for dig, når du er under kontrakt.
Her er et eksempel på en jævn kontrakt til lukningstidslinje:
24. juli
Dit tilbud accepteres! Du accepterer en lukningsperiode på 45 dage.
7. september
Du lukker til tiden 45 dage senere ... tillykke!
Du betaler renter på 24 dage ved lukning - for 7. september til slutningen af måneden. For hvad det er værd, den samlede månedlige rente på mit lån på cirka $ 300.000 ( som jeg dækkede mere detaljeret her ) var omkring $ 930 i starten.
1. november
Du betaler din første pantbetaling nogensinde.
Så du ser, selvom du låste drømmehuset i juli, skylder du ikke et månedligt realkreditlån før i november.
hvad betyder det, når du bliver ved med at se 111
Sådan times det rigtigt med slutningen af din leasingaftale
Der er ingen hemmelighed ved at timing denne rigtige, især da der er mange variabler, der er specifikke for din situation. Din specifikke handlingsplan afhænger af, hvor meget varsel du skal give med din udlejer, hvor lang din lukningsperiode er, og også om din lukning er forsinket eller ej. Du skal bare bare springe og håbe på det bedste, men forberede dig på det værste. Den gode nyhed er, at det hele på forhånd/bagud gør det økonomiske billede lidt lettere at sluge.
Her er et par måder, det potentielt, helt hypotetisk, kan gå ned. Jeg tog fat i disse scenarier fra en virkelig nyttig kommentar til Reddit skrevet af en ejendomsmægler:
En 30-dages lejemeddelelse og en rettidig lukning
I dette scenario og det næste skal du ikke give dit varsel for at forlade din lejlighed, før du lukker. Du vil bemærke, at med en 30-dages opsigelsesvarsel i din lejlighed er det ligegyldigt vilkårene i din lukningsperiode.
- Betal husleje den 1. april, som normalt.
- Luk dit hjem den 25. april. Ca. 5 dages forudbetalt rente betales ved lukkebordet.
- Leje forfalder igen 1. maj. Du lægger 30 dages varsel op med din huslejekontrol.
- Din første realkreditlån betales først 1. juni for renter, der er påløbet i løbet af maj.
- Under hel maj måned, har du adgang til både dit gamle udlejningssted og dit nye hjem uden at skulle betale dobbelte boligudgifter i maj for et dejligt, afslappende, ikke-forhastet, roligt træk.
- Du havde aldrig en måned med dobbelt boligudgift, og du havde en hel måned at flytte.
En 30-dages lejemeddelelse og en forsinket lukning
En forsinket lukning sætter et slag i vejen, men med 30 dages varsel har du stadig den luksus, at du ikke giver besked før dagen efter, at du lukker-uden at betale en dobbelt boligudgift.
- Betal husleje den 1. april, som normalt.
- Find ud af den 23. april, at lukning er forsinket.
- Betal husleje den 1. maj, som normalt.
- Luk den 15. maj, endelig. Der er 15 dages forudbetalte renter ved lukkebordet (ud af din husbesparelse og lukkeomkostninger, ikke din månedlige regningsspand).
- Giv 30 dages varsel den 16. maj.
- Betal din sidste husleje den 1. juni - enten i halvdelen af måneden (30 dage efter dit varsel den 15. maj eller hele måneden, afhængigt af dine lejebetingelser).
- Dejlig afslappet non-stress 30 dage at flytte, fra cirka 16. maj til mindst 16. juni, hvor du har adgang til begge steder.
- Din første realkreditlån betales 1. juli.
- Du havde aldrig en måned med dobbelt boligudgift, og du havde en hel måned at flytte.
Hvis din lejlighed kræver en 60-dages varsel eller mere, bliver tingene lidt vanskeligere til tiden perfekt. I så fald spiller du et balancespil - og bliver nødt til at opgive lidt af enten penge, tid eller sikkerhed. Din ejendomsmægler eller realkreditmægler vil være villig til at hjælpe dig med at se på din lejekontrakt og dit budget og afklare alt, lige før du har fundet dit drømmebolig.
