Gode nyheder først: Det er faktisk muligt at købe en lejlighed på Manhattan for under $ 300.000 eller deromkring. Ja boligkøbere.
Men den nedslående nyhed? Ikke nok med at de er ret sjældne, disse ejendomsmægler er også lidt af en fangst-22: For at købe en skal du have en årsløn under en bestemt tærskel, men du skal også have betydelige kontanter til rådighed til udbetalinger (og i nogle tilfælde for hele købsprisen). Dette begrænser poolen af husjægere, der faktisk kan købe denne type co-op, betydeligt. I sjældne tilfælde sparer folk op. Mange gange er det dog mennesker (tror de seneste universitetsuddannelser) med en beskeden løn, der kommer i arv eller får et økonomisk løft fra deres familier eller pensionister uden månedlig indkomst, men masser af kontanter i reserver. Suk.
New York Citys HDFC-kooperationer opstod i 1970'erne, da udlejere under en økonomisk nedtur begyndte at opgive deres bygninger. Bygningerne blev overdraget til beboerne til at styre. Det startede som et eksperiment, men har siden udviklet sig til en nichemåde for lav-til-mellemindkomst New York-borgere til at købe boliger.
nummer nummer 555
Enhederne er typisk langt under markedsværdien, hvilket betyder, at dit realkreditlån vil koste mindre end at leje en enhed af samme størrelse, forklarer Eugene Gamble, en ejendomsinvestor og seniorpartner med Ejendomshvisker, et ejendomsinvesterings- og udviklingsselskab.
Interesseret? Her er hvad andre ejendomseksperter siger, at du har brug for at vide om HDFC-kooperationer.
Indkomstgrænsen er streng
Ud over at være til en mere overkommelig pris, er HDFC-kooperationer ofte steder med en stærk følelse af fællesskab, siger Molly Franklin , en ejendomsmægler med CitiHabitats ejendom.
Det første, købere skal vide, er, om de kvalificerer sig til bygningens indkomstloft, og de skal være i stand til at vise disse tal på to års selvangivelse, siger Franklin. Der er ingen universel indkomstgrænse og formler til bestemmelse af indkomstgrænser varierer efter kooperativer. Hauseit, et til salg af ejerfirma i New York, sammensatte en prøveguide til beregning af retningslinjer for indkomstgrænser. Du kan også tjekke a prøve ansøgning , som normalt beder om bankkontooplysninger, personlige referencer og en forklaring på, hvorfor du vil bo i bygningen.
Billede af Lucas Callejas , en ejendomsmægler med Triplemint fast ejendom i New York, siger, at det er vigtigt for købere at overveje, om de har planlagte bonusser eller forhøjelser. I så fald kan det være værd at bede din virksomhed om at forsinke dem, hvis du er tæt på indkomstgrænsen.
Nogle bygninger vil, afhængigt af programmet, ikke tillade en dollar over loftet, forklarer han. Andre kan have et svingrum med en lille smule fleksibilitet.
11-11-11 betydning
I bygninger med lavere indkomst regerer pensionister med stærk økonomi, men lav indkomst samt gavekøb til voksne børn spillet, forklarer Franklin, fordi så mange af disse køb er kontantaftaler.
Mange [enheder] går til folk, der måske har forældre eller bedsteforældre med betydelige kontante aktiver, eller folk, der forlod højt betalte job og nu arbejder på områder, hvor de tjener mindre, men finder det mere givende, siger Franklin.
En almindelig misforståelse, dog? Du er ikke låst til at tjene den samme indkomst i årevis.
Folk bliver nervøse for, at bygningen vil kræve, at du aldrig tjener mere end indkomstgrænsen, efter du har købt, siger hun. Bygningen kommer ikke til at overvåge din indkomst for evigt, og ejendomsforpagtningen bliver ikke flået ud af dine hænder, hvis du får et godt tilbud et år efter købet.
Endnu et klæbende punkt: Købere skal finde ud af, om bygningen er godkendt til realkreditlån, siger Franklin. Nogle bygninger har ikke et stærkt økonomisk helbred, så banker vil sandsynligvis ikke låne penge, påpeger hun.
Typisk kræver HDFC'er en noget lav, 10% forskudsbetaling, forklarer Debra Bechtel , en professor ved Brooklyn Law School, der underviser i en HDFC-fokuseret klinik; men nogle varmere kvarterer kræver alle kontanter.
Hvis pengespørgsmålet ikke var nok, skal købere også godkendes af bygningens andelsbestyrelse. En organisation kaldet Urban Homesteading Assistance Board har et program til at forhåndsskærme folk, der er interesseret i at bo i HDFC'er for at være berettigede.
De er ikke investeringsejendomme.
Købere bør ikke forvente at tjene mange penge på en HDFC. Ja, selvom du har lov til at have en større indkomst, når du køber lejligheden, vil den næste køberboende sandsynligvis skulle tjene under indkomstgrænsen ved køb. Dette er dog alt afhængigt af din bygnings regler.
Videresalgspris er ikke begrænset, men forståelsen af, at indkomstgrænsen vil styre, hvor meget du muligvis kan få på dit videresalg, er meget vigtig for at styre forventninger, siger Franklin.
Derudover er flip-afgifter (eller overførselsgebyrer, der betales til bygningen for at opretholde reserver, når du sælger) normalt høje for at forhindre, at man bliver hurtige-rige-hurtige ordninger.
Enheden skal være din primære bolig.
Jeg sørger altid for, at mine købere ved, at dette kun virkelig er en egnet mulighed for nogen, der bruger lejligheden som deres primære bolig, da HDFC'er ikke tillader folk at købe til pied-à-terre og har strenge fremlejeregler, forklarer Shelly Place , en Triplemint -agent.
Du betaler mindre - men du får også mindre (normalt).
Mange HDFC'er kræver dyre renoveringer for at bringe dem op til rimelig levestandard, og det er derfor muligt, at dine udgifter til lomme vil være højere end mange nøglefærdige alternativer, forklarer Gamble.
HDFC-enheder er designet til folk i lav-til-mellem indkomstgrupperne, og som sådan bærer de generelt lave vedligeholdelsesgebyrer, Ejendom Whisperers 'Gamble siger. Disse gebyrer koster dog: Lave vedligeholdelsesgebyrer betyder færre likvide aktiver, bygningen har til reparationer, og derfor kan bygningen være tilbøjelig til at bekymre sig om sikkerhed eller vedligeholdelse.
Og selvom dette er tilfældet for nogle bygninger, sker der en slags renæssance med Manhattan HDFC'er. En tilstrømning af det seneste HDFC -salg betyder, at bygninger har mere i kassen; mange får tiltrængte opgraderinger og åbner også op for finansiering, siger Franklin.
111 111 nummer
Takeaway? HDFC'er falder ikke i kategorien for god til at være sand; men de kommer helt sikkert med nogle forhindringer.
