Hamilton og Burr. Kanye og Drake. Frisk børstede tænder og appelsinsaft. Disse er par, der aldrig må blandes. Og generelt vil man sige, at gæld og boligejerskab er et af disse par, der udelukker hinanden - men det kan ændre sig, siger en ny rapport fra US Department of Housing and Urban Development.
Federal Housing Authority's (FHA) årlig realkreditrapport bekræfter mistanke om, at gæld som studielån påvirker første gang huskøbers indtog på ejendomsmarkedet. Men i stedet for at lade gælden holde dem i leje, finder de nu alligevel måder at købe boliger - gæld og det hele.
Ifølge rapporten ramte den gennemsnitlige gæld til indkomst (DTI) forhold mellem FHA-købspantlån 43,09 procent-en stigning år for år for sjette år i træk og den højeste gennemsnitlige DTI nogensinde. Derudover steg mængden af højere risiko FHA-forsikrede realkreditlån eller dem med et DTI-forhold på mere end 50 procent også fire procentpoint fra 2017 til 24,80 procent. Af kontekst skal dit DTI -forhold falde til under 43 procent, for at de fleste långivere kan godkende dig et konventionelt lån - rapporten fandt ud af, at størstedelen (54,60 procent) af dem, der købte FHA, købte realkreditlån havde et DTI over denne tærskel.
Traditionelt set FHA lån er rettet mod at hjælpe dem, der traditionelt lukker ude af konventionelle realkreditlån, med at opnå ejerskab. Fordi de er føderalt forsikrede, har de, der modtager FHA -lån, normalt lavere kredit score og mindre udbetalinger. På grund af dette spiller FHA-lån en stor rolle i at hjælpe lav- og moderatindkomst- og minoritetsboligkøbere med at købe deres første boliger med finansiering- faktisk gik 33,76 procent af FHA-godkendelser til minoritets låntagere i 2018. I alt har FHA givet mere end 47,5 millioner realkreditlån-eller 12,10 procent af enfamilies boliglån-siden starten i 1930’erne.
Selvom dette spring i DTI kan virke chokerende, sker det ikke kun med FHA -lån. På tværs af linjen synes godkendelsesstandarder for realkreditlån at være afslappende. I juni sidste år fandt en analyse af CoreLogic ud af, at så mange procent af alle konventionelle lån ville gå til traditionelt risikable låntagere. Denne ændring kan i høj grad hænge sammen med den generelle afmatning på boligmarkedet. Og da flere årtusinder har større gældssummer på grund af studielån og stillestående lønstigning, skal bankerne udvide deres ansøgerpulje, så folk stadig ansøger og køber realkreditlån.
En anden interessant guldklump i undersøgelsen? Flere FHA-ansøgere får økonomisk bistand fra familier, mens de sikrer deres realkreditlån. I 2018 modtog 26,16 procent af låntagerne en gavefond fra et berettiget familiemedlem. Det er ingen overraskelse, at årtusinder i vid udstrækning har brug for økonomisk hjælp fra venner og familiemedlemmer for at købe ejendom, fordi det er hej dyrt. Faktisk rapporterede Zillow i december, at 54 procent af bykøberne bruger økonomiske gaver fra familiemedlemmer eller venner til at hjælpe med at dække forskudsbetalingen.
Men det er noget uventet at finde ud af, at en så stor del af FHA-ansøgere modtager økonomisk bistand-eftersom realkreditlånet er rettet mod at hjælpe økonomisk dårligt stillede ansøgere med at opbygge rigdom gennem husejerskab. En fortolkning af disse data kan være, at de, der traditionelt ville være i stand til at få et konventionelt lån med forældrehjælp, nu skal købe med et FHA -lån på grund af studielån, færre finansielle aktiver, lave kreditresultater og super dyre boligpriser - fire faktorer, der plager det tusindårige marked. Og hvis det er sandt, betyder det, at mange af de i forvejen økonomisk dårligt stillede, der ville have haft fordel af FHA -lån, kunne blive skubbet helt ud af boligkøbsmarkedet, da de ikke har adgang til ekstern økonomisk bistand.
Uanset hvad, viser denne stigning, hvor meget sværere det er blevet for første gang huskøbere at få pant i, hvad ældre generationer ville betragte som en traditionel eller mindre risikabel måde. De gør, hvad de kan.
