Vi har alle hørt det. Hvis du ønsker at købe, skal du altid gå efter det værste hus i det bedste kvarter. Men er mange af os nogensinde stoppet med at stille spørgsmålstegn ved den konventionelle visdom? Jeg troede, at jeg var en konvention, da jeg købte et af de billigste huse i et kvarter, som mange lokale styrer uden om (og til min evige frustration over, at Uber -chauffører fortæller mine Airbnb -gæster, de skal undgå) - men er det rigtigt?
Forfatterne af Zillow Talk: De nye regler for fast ejendom , Spencer Rascoff og Stan Humphries, konfronterede den gamle ejendomsdiktat. Og gæt hvad: det er faktisk forfærdelige råd!
Jeg læste deres bog, så du ikke behøver (selvom det er en fantastisk læsning!), Og talte med Zillow ’Seniorøkonom Aaron Terrazas, der ledte mig gennem deres forskning og fund. (Lad mig indlede dette med at sige, at jeg ikke er en ejendomsekspert og ikke spiller en på internettet. Jeg deler det, jeg lærte, og min egen erfaring her. Din kilometertal kan variere.)
Så, s skulle køber du det værste hus i det bedste kvarter?
Kort svar: Nej.
Det ser ud til, at ordsproget er baseret på vores kærlighed til et godt køb. Alle leder efter en aftale, siger Terrazas, og hvis man kigger tilbage, var der en fornemmelse af, at det billigste hjem i det dejlige kvarter var en god aftale ... at det var en bagdørsindgang til et livligt område. Og helt sikkert, erkender han, hvis du vil gnide albuer med rigere mennesker, eller adgang til rigere kvarterfaciliteter som parker og skoler opvejer dit ønske om at se din boligværdi vokse, kan det give dig anledning til at købe et billigt hjem i et godt kvarter .
Men hvis du vil have din hjemmeværdi til at gå gangbusters i de kommende år, siger deres data, at det ikke er vejen.
Relaterede: 7 ting, jeg ville ønske, jeg havde vidst, før jeg købte min fixer-overdel
Hvordan ved de det?
Zillow blev grundlagt af et par teknikere, der var på jagt efter hus, der var frustrerede over ikke at have adgang til data, som ejendomsmæglere gjorde, forklarede Terrazas. Og har de nogensinde deres hænder på data nu! Så de gravede i det.
De rangerede efter pris alle kvartererne i et givet metroområde over hele landet, siger Terrazas og tog derefter de nederste ti procent af boligerne og sammenlignede dem med den overordnede tendens i deres respektive kvarterer.
Bogen opdeler det:
Hvis ordsproget var sandt, skulle de nederste 10 procent af husene klare sig bedre end de dyrere boliger i deres kvarter. Hurtigere påskønnelse ville indikere, at køb af det billigste hus i det bedste kvarter er en strategi, der virkelig kan betale sig.
Men - desværre - det gør den ikke. I stedet fandt vi ud af, at kun sjældent overgår de nederste 10 procent de øverste 90 procent af huse i et postnummer
Det, der skete, er, at de nederste 10 procent værdsatte lige på linje med andre i kvarteret, siger Terrazas. Okay, det er ikke godt eller dårligt.
Kickeren kommer, siger han, når man sammenligner disse dyre kvarterer med andre kvarterer i et metroområde. Disse dyre områder har en tendens til at underudføre metroen som helhed.
Eller, som bogen siger,
411 nummer nummer betydning
At købe det værste hus i det bedste kvarter kan faktisk give bagslag. Det skyldes, at jo mere velhavende et kvarter er i forhold til dets større hovedstadsområde, desto dårligere har boligerne i dets nederste 10 procent en tendens til at klare sig. Kort sagt, jo pænere kvarteret er, jo større er myten!
Gemme Pin det Se flere billeder (Billedkredit: Justice Darragh)
Der er bedre råd:
Her er hvad du skal gøre, hvis du vil have et hjem, der vil stige hurtigere i værdi: Tweak det gamle ordsprog, og køb det billigste hus i det hotteste kvarter, hvor der står i bogen:
... boliger har en tendens til at sætte pris på værdi endnu hurtigere end husene i det førende kvarter. Endnu engang er det faktisk en bedre ejendomsstrategi at købe boliger uden for det førende kvarter. … Så hvis du er en klog boligkøber, vil du måske flytte ind i et af de mindre udviklede kvarterer, der omgiver den fantastiske del af byen. Du kan temmelig sikkert satse på, at du med tiden vil nyde både en højere hjemmeværdi og et kvarter med mange af de samme funktioner, som du engang skulle rejse efter. Kort sagt, hvis du har lidt tålmodighed, kan du vente på, at det fede kommer til dig.
Men hvad gør et varmt kvarter? Ved matematik er det en, hvor hjemmeværdier historisk set er under metroen som helhed, men i løbet af de sidste fem år har set påskønnelse over metro -medianen. Og hvordan finder du den information? Det oplagte sted er Zillow, siger Terrazas (han er deres seniorøkonom), men du kan også tale med lokale ejendomsfagfolk.
Hvis du ikke har noget imod at pløje gennem nogle mega -regneark, er det hele kl zillow.com/data . Jeg fandt mine kvarterdata med hjælp fra Terrazas. (Jeg er forfatter her, ikke statistiker!)
- Den første mulighed på siden er Datatype - vælg ZHVI (det er Zillow Home Value Index) fra rullemenuen.
- Næste er Geografi - vælg Kvarter her.
- Download det gigantiske regneark for hvert kvarter i USA og filtrer efter dit metroområde (du har brug for nogle Excel -færdigheder her).
- Vi nulstiller på 5 -årskolonnen og leder efter et tal, der ligger over metroområdets median (halvvejs). Til min glæde var min i den øverste tredjedel, langt over medianen, og ikke langt bag mit tidligere kvarter.
Selvfølgelig skal du være i det varme kvarter tidligt nok til at gøre et godt køb, så det er her den vanskelige videnskab (eller kunst?) At identificere, hvad der vil være hot næste kommer ind.
Relaterede: 20 spørgsmål, du bør stille din udlejer lige nu
Overvej haloeffekten, siger Terrazas, og kig efter de billigere kvarterer, der støder op til de varme. Disse kaffebarer og gallerier og sådan vil begynde at spyle over i mere overkommelige områder, når priserne stiger der. (Jeg kan stå inde for det-vi solgte vores gamle hjem i et kvarter, der var blevet varmt til vores overraskelse og flyttede tættere på centrum til vores nuværende, meget mere overkommelige pr. Kvadratmeter, og restauranterne begynder at komme .) Nærhed til bymidten er også vigtig, men der var nogle andre interessante fund.
hvordan ved du, om du har set en engel
Glem hipsters, siger bogen. Frem for alt var alderens boligmasse den største indikator for et kvarter, der en dag ville sætte stor pris på i værdi. Jo ældre det gennemsnitlige hjem er, desto mere sandsynligt vil et givet kvarter se stærk påskønnelse.
Hvad, hvorfor? Det er her, jeg virkelig bliver begejstret og sidder her i mit hjem fra 1890. Ældre boliger har en tendens til at kræve større investeringer, forklarer Terrazas, (du kan sige det igen!), Og derfor er de mere overkommelige. Det er en mulighed, der kræver nogle investeringer, men som vil betale sig på længere sigt. (Når det er sagt, er de måske ikke den handel, de plejede at være, siger han, da fixeroverdel ikke er så nedsat som stærkt i disse dage.)
Det samme kan være tilfældet, når det kommer til kvarterer med en højere lejerbefolkning; ejere af disse boliger investerer ikke nødvendigvis i eller vedligeholder disse boliger så meget, siger han, så du er mere tilbøjelig til at finde en overkommelig fixer-overdel, når de kommer til salg.
Hvis et godt afkast er det, du leder efter, skal du glemme den konventionelle visdom ifølge disse eksperter. Det billigste hus i det bedste kvarter er ikke vejen at gå. Køb i stedet det billigste hus i det hotteste kvarter - og start med at kigge i et ældre kvarter tæt på handlingen.
Genredigeret fra et indlæg, der oprindeligt blev offentliggjort 2.22.2018-LS
Læs mere: Kan Gentrifiers hjælpe med at bekæmpe gentrifikation? Måske ikke, men du skal stadig prøve
