Forestil dig at finde et hjem, du absolut elsker (eller i det mindste se et stort potentiale i). Nu: Hvad hvis du kunne bo der, men i stedet for at bruge din opsparing på forhånd, betaler du en lille portion oven på din husleje hver måned mod forskudsbetalingen. Lyder som en drøm, ikke? Mest sandsynligt ja - især hvis du er freelancer halvdårlig kredit , eller en høj gæld-til-indkomst-andel (de forbandede studielån!), eller kan simpelthen ikke lægge nok kontanter til side hver måned til at gøre plads til en udbetaling.
Nå, denne situation er ikke kun drømme-det er en type kontrakt kendt som leje-til-ejer. Men ligesom mange for gode scenerier, der er for gode til at være sande, følger det en rimelig del af risici med. Her er hvad du bør vide, før du skriver under:
hvad betyder 555 i tekstning
Hvad er en leje-til-egen-leasingkontrakt?
Disse lejekontrakter af enhjørningstypen kaldes mange ting, men lejemål til leje, lejekøbskontrakter, leasing-købsaftaler eller leasing-til-køb-muligheder bruges ofte. I en leje-til-egen-lejekontrakt accepterer en lejer at leje en enhed eller et hus af en udlejer. Hver måned gemmer udlejeren en del af den månedlige betaling til lejerens fond i hjemmet. Den aftalte pris forbliver fast i hele lejemålet. Normalt, når lejeren har betalt nok egenkapital i hjemmet til at kvalificere sig til et realkreditlån, har lejeren mulighed for at købe af udlejeren.
For eksempel kan en lejer underskrive en lejekontrakt for et hus på $ 150.000. Udlejeren vil kræve, at de lægger $ 500 ned og betaler $ 1.200 om måneden - $ 200 heraf går til en forskudsbetaling. Efter to år vil lejerne have betalt $ 4.800 til forskudsbetalingen eller 3,2 procent af ejendommens værdi - nok til at dække en forskudsbetaling på en FHA pant . Hvis de vælger det (husk, det er muligheden for at købe), kan lejeren sikre pantet og følge den normale boligkøbsprocedure.
Selvom dette lyder som et godt set-up, er lejemål til leje ikke altid så magiske.
For det første kan de være dyre. Udlejere kan kræve ikke-refunderbare forhåndsgebyrer (kendt som en optionspræmie) for at sikre muligheden for at købe. De kan ende med at blive lige så dyre som en forskudsbetaling - hvis ikke mere. Standarden er normalt 5 procent, men dette kan forhandles mellem parterne. Hvis en lejer vælger ikke at købe ved kontraktens afslutning, får de heller ikke nogen af de opbevarede penge tilbage.
Det er også vigtigt at bemærke, at leje-til-egen-leasingkontrakter lyder ens, men er meget forskellige fra kontrakt om skødeopstillinger (som har deres eget sæt risici). Kontrakt for gerninger er sælgerfinansierede boliger, hvor en køber betaler en sælger over en lang periode i månedlige rater med høj rente. I disse situationer er lejeren ansvarlig for alle reparationer, og normalt også skatter og forsikringer.
I leje til ejer er lejeren normalt omfattet af lejerloven i lejeperioden og er ikke ansvarlig for vedligeholdelse eller reparationer. Dette kan dog variere fra stat til stat - og din udlejer kan forsøge at få dig til at underskrive disse rettigheder (selvom lovligheden heraf varierer fra stat til stat).
Hvad er nogle af risiciene ved en leje-til-egen-leasingkontrakt?
Fordi husejerskab er ved at blive uden for rækkevidde for flere amerikanere, bliver lejemål til leje mere populære. Der er nu nogle velfinansierede Wall Street-virksomheder, der tilbud gennemsigtige husleje-til-egne programmer til renoverede, avancerede boliger. Derudover er de almindelige i peer-to-peer-salg, f.eks. Hvis en familieven ønsker at sælge deres ejendom til dig, men du ikke har fuld finansiering endnu. Ifølge Nichole Monticelli, ejendomsmægler hos BEX fast ejendom i Florida er standardlejen til husleje næsten altid skrevet med sælgers bedste interesse i tankerne-det betyder, at når du kommer ind i dem som lejer, skal du gøre din due diligence for at reducere risikoen.
For eksempel kan udlejer/sælgere forsøge at få al vedligeholdelse og reparationer til at falde på lejeren (dette kan være i modstrid med lejerlove i mange stater, så tjek med din advokat!) Eller en kontrakt kan angive, at en enkelt forsinket betaling vil annullere aftalen . Det betyder, at lejeren ville miste alle de penge, de allerede har betalt, samt de penge, de har lagt i renoveringer og reparationer på ejendommen.
Og da leje-til-egen-lejemål appellerer til dem, der ellers skubbes ud af traditionelle boligkøbsmuligheder, er markedet modtageligt for svindel. For eksempel oplevede Florida en stigning i svindel, der involverede lejemål til leje under boligmarkedskrasket i midten af 2000'erne, siger Monticelli. Der var mange tilfælde, hvor lejerne foretog deres månedlige betalinger, færdiggjorde reparationer og endda opgraderede hjemmet, mens ejerne ejede deres betalinger i lommen. Ejerne ville derefter stoppe med at foretage realkreditlån, og lejerne ville finde sig selv høje og tørre, når bankerne kom for at kræve ejendommen tilbage. Et 2016 New York Times undersøgelse viste, at disse svindel var stigende igen.
Hvis du finder en leje-til-egen mulighed, så hold øje med nogle af disse røde flag:
- Hvis boligen er i dårlig form, kan det tyde på, at den blev negligeret, allerede er blevet afskærmet eller er i gang med at blive genvundet af banken.
- Pas på en udlejer, der afholder dig fra at få foretaget en uafhængig inspektion og vurdering.
- Dine ekstra betalinger skal udgøre det aftalte beløb: Normalt taler vi om en 3,5 procent forskudsbetaling for et FHA-forsikret realkreditlån, Holden Lewis, en husekspert på NerdWallet , siger.
- Kontroller titelrapporten for at kontrollere, at din udlejer er den juridiske ejer af ejendommen, siger Shaolaine Loving, advokat hos Loving Law LTD . Rapporten indeholder også detaljerede oplysninger om eventuelle yderligere hæftelser eller domme, der skal betales, før du overtager ejerskabet (og sandsynligvis ville udlejeren kræve, at du betaler for dem).
Selvom alle disse ting bliver helt klare, er det vigtigt at indse, at du stadig går i en rystende situation-du investerer i noget, du har ringe kontrol over.
For eksempel, selvom der muligvis ikke har været yderligere pant i ejendommen, da du underskrev din lejekontrakt, kan ejeren have tilføjet nogle efterfølgende, siger Loving. At afgøre, om dette er tilfældet, og forsøge at beskytte dig selv mod det, vil alle komme til en ekstra omkostning for dig. Dette kan gøre de sande omkostninger ved at købe et hus gennem en lejemål-lejeaftale meget højere end ved et traditionelt køb.
Selvom du dog har juridiske rettigheder til de penge, du investerede, kan det være meget dyrt at få det, du skylder i ekstreme tilfælde: Ejeren kan stadig misligholde deres realkreditforpligtelser og miste hjemmet til afskærmning, siger Loving. [Dette] ville sætte dig i klemme med at skulle anlægge sag mod ethvert middel mod sælgeren.
Hvad skal du gøre, før du skriver under på den stiplede linje
Hvis du har besluttet, at leje-til-ejer er noget for dig, eller hvis du er blevet forelsket i en leje, der har en købsmulighed, så skal dit næste trin være at ringe til din advokat. Som nævnt før har forskellige stater og regioner deres egne love vedrørende leje-til-ejer, så sørg for, at din advokat har viden om, hvor du ønsker at underskrive en lejekontrakt.
Monticelli har en tendens til at råde sine kunder til at holde sig væk fra leje-til-egne lejemål, men hvis hendes klienter beslutter sig for at gå denne vej, anbefaler hun altid, at de får en advokat til at gennemgå kontrakten og omskrive den for at være mere gunstig for lejeren og afbøde. risiko. For eksempel kan lejere sikre sig, at de ikke betaler dobbelt for de opgraderinger og renoveringer, de investerer i, og at købsprisen ikke kan sættes op, når det er tid til at købe. Hvis sælgeren ikke genforhandler, skal du tage det som et advarselsskilt, siger hun.
Når du får alt klart fra din advokat, skal du tale med en långiver:
Bed om at blive prækvalificeret og vis kontrakten til låneansvarlig, siger Lewis. En låneansvarlig tager dine økonomiske oplysninger og giver dig besked, hvis du er på vej til at få et realkreditlån om et par år. De vil også sørge for, at dine portionerede lejebetalinger vil tilføje til at betale en udbetaling, når den tid kommer.
Og selvfølgelig, hvis leje-til-egen virker for risikabelt, men du kan lide bekvemmeligheden ved at have dine forskudsbesparelser samlet med din husleje, er der altid mulighed for at flytte til et billigere sted, men betale det samme beløb i husleje (det vil sige , den billigere husleje til din udlejer og den resterende del på din opsparingskonto).
