For de uindviede kan hjemmekøbsprocessen føles som en uendelig cyklus af bøjler at springe igennem. Men disse bøjler er der af en grund - der er mange penge på spil og så mange bevægelige dele mellem køber, sælger og långiver. Jo flere firewalls før lukning, desto mindre sandsynligt er det, at nogen går i stå med en dårlig aftale. Et af disse kedelige, men nødvendige sidste trin er hjemmevurderingen.
I den afsluttende proces og nysgerrig efter, hvad der egentlig vil ske på vurderingsdagen? Her er hvad eksperter siger, du kan forvente:
Først og fremmest, hvad er en husvurdering, og hvad indebærer det?
Lad os sige, at du tager et realkreditlån for at betale for et hjem, der er opført til 200.000 dollars. Så du planlægger at optage et pant på 200.000 dollars - og måske lidt mere til dækning af lukkeomkostninger - og forventer at betale det hele tilbage i løbet af de næste 30 år. Men lad os sige, at i år 10 af realkreditlånet sker der noget, og du kan ikke længere foretage dine realkreditlån. Banken udelukker boligen og sætter den tilbage på markedet for at dække omkostningerne. Men de finder ud af, at dit hus på $ 200.000 faktisk hele tiden kun var $ 180.000 værd. Åh, boo! Banken har tabt penge!
Nu vil dette ikke ske, for hvis der er én ting, som realkreditinstitutter ved, hvordan de skal gøre, er det at beskytte deres investering. I stedet for at låne dig penge til et hus i god tro, vil de kræve en vurdering for at bekræfte den sande, upartiske værdi af hjemmet. På denne måde ved de nøjagtigt, hvad den sikkerhed, de har på lånet (dit hjem), er værd.
Selvom det kan se ud til, at vurderinger overvejende gavner långiveren, gør de også et godt stykke arbejde for at beskytte dig mod at betale for et for dyrt hjem.
Og vurderinger er ikke kun for boligkøbere. Husejere bruger dem også ved refinansiering af samme årsag: långiveren skal vide den sande værdi af hjemmet, før de låner kontanter ud.
Så hvordan finder vurderingsmænd frem til denne sande, objektive værdi? Ifølge Realtor.com , besøger en taksator hjemmet og bestemmer dets værdi baseret på faktorer som dets tilstand (er hjemmet sikkert at bo i?), det samlede kvadratmeter og layout, og hvis det er blevet renoveret eller har unikke egenskaber. Ifølge SF Gate Home Guides , vil taksatoren også se på, hvordan pladsen bruges, og mængden af soveværelser og badeværelser og deres størrelser. Andre variabler inkluderer, hvor meget jord der faktisk er i brug og ejendommens størrelse, uanset om der er en garage eller ej (en garage tilføjer en masse værdi til et hjem, især hvis sælgeren bor et sted med alle fire sæsoner), og hvis hjemmet tilbyder eventuelle offentlige forsyningsvirksomheder. Store forsyningsselskaber, såsom varme, VVS og el, undersøges også.
nummer nummer betyder 222
Eksterne faktorer tages også i betragtning, ifølge Homelight . Vurderingsmænd vil se på hjemmets omgivende område (uanset om det er i en by-, forstads- eller landlige omgivelser) og dets zoneklassificering.
Vurderingsmanden vil også afveje det lokale ejendomsmarkeds nuværende sundhedstilstand. Ifølge Investopedia , priserne på nærliggende, sammenlignelige, nyligt solgte ejendomme (alias komp.) bruges også i vurderinger.
Efter gennemgangen vil vurderingsmanden udfylde en rapport-oftest Ensartet boligvurderingsrapport - der indsamler alle disse oplysninger i detaljer. Skemaet går direkte fra skønsmanden til långiveren, men du modtager også en kopi fra dit realkreditselskab (det kræves ved lov, at du modtager en).
Hvem betaler for husvurderingen?
Normalt vil banken levere deres egen långiver - de vil sikre sig, at det er en, de har tillid til, da det er deres penge på banen. Men ifølge Realtor.com , du, køberen, skal betale regningen. Men hvis en sælger virkelig er motiveret til at losse sit hjem, dækker de nogle gange vurderingen, hvilket reducerer dine samlede lukkeomkostninger.
Ifølge FHA -håndbogen , vurderinger koster normalt mellem $ 300 og $ 400.
Hvad betyder det, når vurderingen ikke matcher sælgers tilbud?
Vurderinger kan nogle gange kaste en skruenøgle ind i lukkeprocessen. Et almindeligt problem er, hvis en vurdering ligger lavere end tilbudsprisen.
Lad os sige, at dit tilbud på $ 550.000 (listeprisen) er blevet accepteret af sælgeren. Vurderingen kommer dog ind på $ 520.000. Din realkreditinstitut vil nu kun give dig $ 520.000 for huset, for det er hvad de garanteret får, hvis de skal sætte det tilbage på markedet.
Hvorfor skulle der nu være nogen uoverensstemmelse mellem prisforlangende for hjemmet og hjemmets sande værdi? Der er en håndfuld grunde, ifølge RealEstate.com:
1. Budkrige
Hvis du køber på et konkurrencedygtigt marked, hvor boligpriserne stiger på grund af efterspørgsel, kunne du have vundet flere budgivere, simpelthen fordi dit tilbud var det højeste.
2. Sæsonbestemt
Ligesom bryllupsindustrien og førsteklasses tv har fast ejendom sine egne travle og rolige årstider. Hvis markedsområdet er sæsonbetonet, vil en vurdering afspejle det, fordi [det] blot er en afspejling af markedet, siger Michael Vargas, medstifter af Vanderbilt Vurdering i New York City. Nogle markeder er travleste om foråret og fører til de højeste værdier.
Uden for kalenderen kan andre faktorer som områdets økonomi også øge tilbudspriser, siger Vargas. Tænk for eksempel på, hvordan Silicon Valley har øget boligpriserne i Bay Area i det sidste årti: Tekniske virksomheder bragte mange arbejdere med rigelige penge til området. Ejendomme er en god investering, så der var tilstrømning af potentielle købere til ejendomsmarkedet. Der er imidlertid kun et begrænset antal tilgængelige ejendomme og plads til at sætte nye bygninger/huse, så det, der er på markedet, bliver meget værdifuldt (dvs. dyrt). Mens nogle markeder har et prisloft på grund af antallet af købere, der faktisk har råd til de faste priser på fast ejendom, får købere i Bay Area bare flere og flere kontanter, så de kan blive ved med at afgive højere og højere tilbud. På grund af dette, overspørgsomme bud er den nye norm på området.
3. En dårlig taksator
Du kan komme til at sidde fast med en vurderingsmand, der ikke er erfaren nok eller ikke kender området særlig godt. Hvis dette sker for dig, er der mulighed for: Først og fremmest skal du have beviser for at sikkerhedskopiere dit krav - det betyder data om dit område fra pålidelige kilder, seneste salg i nærheden, oplysninger fra andre agenter, der har ventende salg i området osv. . Dog skal du ikke bare udfordre den lave vurdering, fordi du føle huset er mere værd.
Du bør have støtte til at komme med påstanden om, at du mener, at skønsmanden ikke er kyndig nok og ikke blot, at du er uenig i værdimåden, siger Vargas.
4. En mangel på sammenlignelige ejendomme
Nogle hjem er bestemt enestående. Lad os sige, at du har givet et tilbud på det eneste hjem i Frank Lloyd Wright-stil i et kvarter fuld af ranches. Selvom du kan lide ejendommen på grund af dens unikke egenskab, vurderer taksatorer muligvis ikke, hvordan dette oversættes til meget få computere. Selvom skønsmanden beregner historiske data og salgsprisen og værdien af nabohuse i deres ligning, er der muligvis ikke nok yderligere oplysninger om ejendommen til at sikkerhedskopiere tilbudsprisen.
Når det er sagt: Der er helt sikkert vurderingsmænd, der ved, hvordan man arbejder med utraditionelle ejendomme.
hvordan ved du, om du har set en engel
Erfarne vurderingsmænd ved, hvordan de skal håndtere unikke ejendomme, og hvordan værdien kan bestemmes for særlige, unikke egenskaber ved et hus, siger Vargas.
Og husk på, at selvom du måske finder værdi i en ejendoms særegenhed, kan det faktisk være en skade (en idé kaldet funktionel forældelse .)
Hvad kan du gøre, hvis din vurdering er lavere end forventet?
Hvis husvurderingen er lavere end dit tilbud, har du et par muligheder:
1. Du kan bede sælgeren om at sænke prisen.
Dette vil sandsynligvis være en no-go på et konkurrencepræget marked, men det er bestemt den nemmeste løsning for dig-og også sælgeren, hvis de er motiverede til at få ejendommen i hænderne.
2. Sæt ekstra penge ned for at dække forskellen mellem tilbud og vurdering
Du kan enten gøre dette med kontanter, eller du kan tage et andet realkreditlån.
3. Appel eller udsend en modbevisning til vurderingen
Gør kun dette, siger Vargas, hvis det faktisk er bestemt at være fejlbehæftet eller unøjagtigt. Du kan også få en anden vurdering igen på din krone.
4. Gå væk
Du kan miste lidt penge, men det kan være den bedste løsning for dig, hvis alt andet fejler.
Og husk: En hjemmevurdering er forskellig fra en inspektion (hvilket du også skulle have gjort). En taksator foretager en gennemgang for at bestemme ejendommens værdi, hovedsageligt for långiveren, men også for dig. En inspektør foretager en grundig undersøgelse af hjemmet for at vurdere eventuelle risici. Begge tager hensyn til husets tilstand, men en inspektør er der for at sikre, at køberen er opmærksom på skader, de enten skal rette eller udskifte, hvis de ender med at købe det. Begge gennemgange er supervigtige, når du køber et hus-vurderings- og inspektionsrapporten hjælper med at afgøre, om du foretager et klogt køb. Ingen ønsker at ende i en situation som The Money Pit.
Flere store ejendomme lyder:
- De første ting, du skal købe til dit nye hjem, ifølge ejendomsmæglere
- Du skal se køkkenet i dette drømmende Los Angeles A-Frame Home
- De bedste køkkenbordplader, ifølge hjemmebyggerne
- Hvad din fødselsordre kan sige om, hvor du bor
- 9 yndige A-rammer du kan leje for under $ 100
engelsymboler og betydninger
